Le Bail Réel Solidaire

Une solution innovante pour devenir propriétaire à prix abordable, même en zone tendue

Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Une innovation pour rendre la propriété accessible à tous
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d'accession sociale à la propriété mis en place en 2017, qui repose sur la dissociation du foncier et du bâti. Concrètement, cela signifie que l'acquéreur devient propriétaire du logement (la construction, "les murs") mais pas du terrain sur lequel il est construit. Le terrain reste la propriété d'un organisme à but non lucratif appelé Organisme de Foncier Solidaire (OFS), agréé par l'État.

Prix abordable

Réduction de 20% à 40% par rapport au prix du marché grâce à la non-acquisition du terrain

Bail longue durée

Bail de 18 à 99 ans, rechargeable à chaque mutation, avec redevance mensuelle modique

Avantages fiscaux

TVA réduite à 5,5% et possibilité d'exonération partielle de taxe foncière selon les communes

Comment fonctionne le BRS ?

Un mécanisme simple et efficace pour devenir propriétaire
1

Dissociation du foncier et du bâti

L'organisme de foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, tandis que vous devenez propriétaire des murs. Cette dissociation permet une réduction significative du coût d'acquisition.
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Signature d'un bail longue durée

Vous signez un bail de longue durée (18 à 99 ans) avec l'OFS et vous vous engagez à verser une redevance mensuelle modique pour la location du terrain (généralement 1 à 2€ par m² par mois).
3

Devenir propriétaire de votre logement

Vous financez l'acquisition du logement par un prêt immobilier classique, et pouvez bénéficier d'aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) si vous y êtes éligible.
4

Revente possible sous conditions

Vous pouvez revendre votre logement à tout moment à un prix encadré, à un ménage répondant aux critères d'éligibilité du BRS. L'OFS garantit généralement le rachat en cas d'absence d'acquéreur.

Conditions d'éligibilité

Pour qui est fait le Bail Réel Solidaire ?

Plafonds de revenus

Le dispositif est réservé aux ménages dont les revenus fiscaux n'excèdent pas un certain plafond, fixé en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique (zones A, A bis, B1, B2 ou C, comme pour les logements sociaux).
Composition du foyer Zone A (€) Zone B1 (€) Zone B2/C (€)
1 personne 38 508 32 914 28 826
2 personnes 53 730 43 912 38 465
3 personnes 64 453 52 825 46 232
4 personnes 77 343 63 732 55 719
5 personnes et plus 90 000 74 922 64 912
*Revenus fiscaux de référence de l'année N-2 (exemple : revenus 2023 pour un achat en 2025)

Résidence principale

Le logement acquis en BRS doit impérativement devenir votre résidence principale. Vous vous engagez à l'occuper au moins 8 mois par an et à ne pas le mettre en location sans accord préalable.

Absence d'autre propriété

Depuis 2025, vous ne devez pas déjà être propriétaire d'un logement adapté à vos besoins pouvant servir de résidence principale, ni propriétaire d'un logement vous procurant des ressources suffisantes.

Critères locaux

Chaque OFS ou collectivité peut définir des critères additionnels (par exemple, ne pas avoir été propriétaire récemment ou être habitant de la commune).

Comparatif des modes d'accession

Comment se positionne le BRS face aux autres solutions d'achat immobilier ?
Critères Accession Libre Accession à Prix Maîtrisé Bail Réel Solidaire
Prix d'achat Prix du marché, 100% du foncier + bâti (pas de décote) Prix réduit de 15-20% par rapport au marché local Prix très réduit (-20 à -40% vs marché), sans payer le foncier
Conditions d'éligibilité Aucune condition de ressources Sous conditions de revenus (plafonds fixés localement) Sous conditions de revenus (plafonds légaux PSLA)
Conditions de revente Libre : revente au prix du marché sans restriction Encadrée initialement (5-10 ans) puis libre Très encadrée : prix plafonné, acheteur éligible, agrément OFS
Avantages fiscaux Aucun avantage particulier Possible TVA réduite en zone ANRU TVA à 5,5%, taxe foncière souvent réduite de 30%
Plus-value potentielle Illimitée (selon le marché) Encadrée initialement puis libre Limitée à l'évolution d'un indice défini

Économies réalisées avec le BRS

Un exemple concret pour comprendre l'avantage financier

Exemple chiffré pour un appartement de 70 m² en zone A

400 k€ 350 k€ 300 k€ 250 k€ 200 k€ 150 k€ 100 k€ 50 k€ 0 k€
2400 2100 1800 1500 1200 900 600 300 0
Prix d'achat
396 000 €
208 000 €
Mensualités
1 850 €
1 065 €
Accession classique
Bail réel solidaire

Achat classique

Prix total : 396 000 €
Mensualité : environ 1 850 € / mois sur 25 ans

Achat en BRS

Prix total : 396 000 €
Mensualité : environ 1 065 € / mois

Économie réalisée

Prix total : 396 000 €
Mensualité : environ 1 850 € / mois sur 25 ans

Simulateur d'économies en BRS

Estimez vos économies avec un Bail Réel Solidaire par rapport à un achat immobilier classique

Paramètres de simulation

70 m²
25 ans
3 %

Prix marché libre

-- €

Prix d'un logement équivalent

Prix en BRS

-- €

Hors prix du terrain

Mensualité classique

-- €

Remboursement crédit standard

Mensualité BRS

-- €

Crédit + redevance foncière

Économie mensuelle

-- €

Soit --% d'économie sur votre budget logement